
🇯🇵일본 도쿄 부동산, 지금 투자해도 괜찮을까?
최근 일본 도쿄 집값이 심상치 않습니다. 2023년 도쿄 신축 맨션(아파트) 평균 가격이 **8101만 엔(약 73억 원)**을 넘어서면서, 1990년 버블 경제 때의 최고가를 훌쩍 뛰어넘었어요. 연간 상승률만 28.8%! 이런 수치는 1980년대 버블 시기를 제외하면 역대급이라고 할 수 있죠.
그런데 일본 부동산은 원래 신축 후 가격이 떨어지는 구조였거든요? 그런데 최근엔 중고 맨션도 한국 아파트처럼 계속 오르고 있어요. 도대체 왜 이런 일이 벌어지는 걸까요?
🗼도쿄 집값, 어디서 많이 오를까?
도쿄라고 해서 모든 지역이 오르는 건 아닙니다. 도쿄도 면적이 서울의 3.6배나 되거든요. 그중에서도 치요다구, 츄오구, 미나토구, 시부야구, 신주쿠구 같은 도심 5구가 집값 상승을 주도하고 있어요. 한국인 관광객이 자주 가는 곳들이라 익숙한 지역일 겁니다.
그리고 이 집값 상승을 주도하는 건 다름 아닌 타워맨션! 한국의 주상복합 아파트랑 비슷한데, 고층에 전망이 좋다 보니 젊은 층에게 인기가 많아요. 주로 20~30대 직장인들이 선호하면서 가격이 계속 오르고 있죠.
👩❤️👨도쿄 집값 상승을 이끄는 ‘파워 커플’
그렇다면 누가 이 비싼 집을 살까요? 바로 **‘파워 커플’**이라고 불리는 고소득 맞벌이 부부들입니다.
✔️ 맞벌이 부부 1632만 가구 중 31만 가구(약 2%)만 ‘파워 커플’
✔️ 연소득 700만 엔(약 6870만 원) 이상을 버는 고소득층
✔️ 실거주보다는 투자 목적으로 타워맨션을 구입
이들이 늘어나면서, 인기 있는 타워맨션은 분양 설명회 열리자마자 마감되는 경우도 많아요. 과거에는 일본 사람들이 집값이 계속 떨어진다고 생각했는데, 이제는 다르게 보고 있는 거죠.
하지만 이렇게 투자 수요가 몰리다 보니 일부 타워맨션은 입주율이 낮고, 주변 상권 발달이 더딘 경우도 많아지고 있어요. 심지어 ‘공실세’를 도입하자는 얘기까지 나올 정도라고 하네요.
🆚일본과 한국, 부동산 임대 시스템이 다르다?
일본에서 부동산 투자를 고려한다면, 임대 시스템 차이를 꼭 알아야 해요.
1️⃣ 한국은 보증금 중심
✔️ 전세가 일반적이라 한 번에 목돈을 내고 거주
✔️ 임대인은 임차인의 신용보다는 보증금 지급 능력을 더 중요하게 봄
✔️ 최근 전세 사기 문제로 임차인들도 임대인의 신용도를 따지기 시작
2️⃣ 일본은 신용 기반 임대 시스템
✔️ 대부분 월세 계약이 기본
✔️ 보증금(敷金), 사례금(礼金), 갱신료 등이 추가로 발생
✔️ 임대인이 직접 임차인의 신용을 평가하기보다는 **‘보증인 회사’(保証会社)**가 이를 대신해 관리
특히 일본은 임대 관리 시스템이 체계적이에요. 임대인들은 보통 전문 관리회사에 운영을 맡기고, 관리회사가 임대료 수납부터 유지보수까지 다 알아서 해줘요. 공실 위험도 줄일 수 있죠.
한국처럼 개인이 직접 관리하는 게 아니라, 일본은 ‘임차인이 매달 월세를 지속적으로 낼 수 있는가’가 핵심 평가 기준이라는 점이 다릅니다.
🏡일본 부동산, 정말 매력적일까?
사실 일본 부동산이 서울보다 저렴하다고 느낄 수도 있지만, 실제로는 생각보다 비싼 편이에요.
✅ 70㎡ 타워맨션 분양가 약 12억 원
✅ 고정자산세(재산세) 연 500만 원
✅ 주차비 매달 50만 원
✅ 관리비까지 고려하면 유지비 부담이 큼
즉, 단순히 분양가만 보고 싸다고 생각했다가는 낭패를 볼 수도 있어요. 게다가 투자 수요가 많아지면서 일부 지역에서는 입주율 저하, 슬럼화 우려까지 제기되는 상황이죠.
🎯결론: 일본 부동산, 투자 가치 있을까?
도쿄 부동산 시장은 특정 지역과 특정 주택 유형(타워맨션)에 집중된 상승세를 보이고 있어요. 하지만 단순히 “서울보다 싸네?”라고 생각하고 투자했다가는 큰 손해를 볼 수도 있습니다.
✔ 일본과 한국의 임대 시스템 차이를 이해하고 접근해야 함
✔ 고정자산세, 관리비 등 추가 비용 고려 필수
✔ 일부 지역은 입주율 저조, 슬럼화 가능성도 있음
✔ 고소득층 중심의 시장이라 향후 수요 변화에 따라 가격 변동 가능성 존재
결국 단기적인 가격 상승만 보고 무턱대고 투자하기보다는, 장기적인 관점에서 일본 부동산의 운영 방식과 시장 흐름을 제대로 파악하는 것이 중요하다는 점!
혹시 일본 부동산 투자에 관심이 있다면, 임대 관리 방식, 세금, 유지 비용까지 꼼꼼하게 체크하고 접근하는 것이 필수입니다.
여러분은 일본 부동산 투자, 어떻게 생각하시나요? 댓글로 의견 남겨주세요!
자세한 내용은⬇️
한국경제, 日 부동산 투자 성공하려면 이해해야 하는 필수 시스템 [더 머니이스트-김용남의 부동산 자산관리] 2025.04.04 https://naver.me/xl0RtZdS
한국경제, "집도 중고는 싸다더니"…日 부동산 시장이 달라졌습니다 [더 머니이스트-심형석의 부동산 정석] 2025.04.03 https://naver.me/5yPO5DMq
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